Земельная реформа в Украине и мораторий
Земельна реформа в Україні 2020 – 2021: ринок землі, мораторій на землю
Якщо у Вас виникли запитання телефонуйте нам за номером 050 052 44 04 або пишіть на електронну адресу advokat@novakovska.com.
Зміст:
1. Зміни у правовому регулюванні ринку землі в Україні
2. Земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
3. Можливість передавати земельні ділянки у заставу
4. Деякі обмеження можливості придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які встановлюються Законом 552
5. Загальний висновок
1. Зміни у правовому регулюванні ринку землі в Україні, здійснені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX
31.03.2020 року було прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX (далі – Закон 552). Широкого розголосу цей закон набув у зв’язку з тим, що він був спрямований на зняття мораторію на продаж земель товарного сільськогосподарського виробництва та створення ринку землі в Україні. Важливість відкриття ринку землі як для економіки, так і для забезпечення прав людини (включно з правом власності) робить необхідним докладніше зупинитися на положеннях зазначеного закону.
Зміни до інших нормативно-правових актів, наслідком яких буде виникнення права на продаж земельних ділянок товарного сільськогосподарського призначення, містяться у пункті 1 Закону 552. Цей пункт набуває чинності з 01.07.2021. Зупинимося на аналізі положень цього пункту.
Передбачений пунктом 15 розділу Х Перехідні положення Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ (далі – ЗК) мораторій на продаж землі поширюється не на всі земельні ділянки, а лише на земельні ділянки:
- сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності;
- які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
- виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.
На всі інші земельні ділянки сільськогосподарського призначення мораторій на відчуження земельних ділянок не поширюється.
2. Земельні ділянки, призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва
Закон 552 зробив можливим продаж земельних ділянок, на які поширювався мораторій на землю, а також дещо спротив порядок набуття у власність земельних ділянок, призначених для товарного сільськогосподарського виробництва за цивільно-правовими угодами земельних ділянок. Пункт «а» частини 1 статті 130 ЗК у чинній редакції встановлює правило, згідно з яким, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. Частина 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 не передбачає для громадян України таких обмежень.
Як чинна редакція статті 130 ЗК, так і статті 130 у редакції Закону 552 дозволяє бути покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення виключно юридичним особам України.
Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України буде вирішено на референдумі.
3. Можливість передавати земельні ділянки у заставу
Згідно з частиною 4 статті 133 ЗК «[з]аставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки». Спірним було питання про те, чи можуть іноземні банки набувати право власності на земельні ділянки за процедурою звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо таким предметом була земельна ділянка сільськогосподарського призначення. На перший погляд, частина 4 статті 133 ЗК надає банкам право на отримання в іпотеку земельні ділянки сільськогосподарського призначення. При чому не вказано, що банки мають бути заснованими громадянами України та бенефіціарами яких мають бути громадяни України. Викладене дає привід вважати, що будь-які банки можуть бути заставодержателями земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Водночас частина 5 статті 22 ЗК забороняє передавати землі сільськогосподарського призначення «…у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам». Для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства додатково ще встановлений і мораторій на відчуження цих земель (підпункт 2 пункту 15 Розділу Х Перехідних положень ЗК). Заборона на відчуження цих земель робить неможливим передачу їх в іпотеку, адже можливість відчуження цих земель є невід’ємною ознакою іпотеки.
На жаль, усталеної правозастосовчої практики з цього питання немає. У більшості випадків нотаріуси уникають посвідчувати договори іпотеки, предметом яких є земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Водночас договори іпотеки щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення (включно з тими, що підпадають під дію мораторію на землю) також укладаються. Підставою укладання договорів іпотеки, які передбачали передачу в іпотеку земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, було те, що підпункт 2 пункту 15 Розділу Х Перехідних положень ЗК забороняє відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а іпотека не означає відчуження земельної ділянки, а лише дає право іпотекодержателеві продати предмет іпотеки у разі невиконання основного зобов’язання. Також могло трапитися так, що на момент коли виникне питання про відчуження предмета іпотеки мораторій може бути знятий. Якщо ж мораторій на продаж землі не буде знятий, то це ризик, який бере на себе іпотекодержатель, укладаючи такий договір іпотеки.
Не зважаючи на викладене вище, укладання іпотечних договорів щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення є надто ризикованим, тому що є ризик того, що суд визнає цей договір недійсним як такий, зміст якого суперечить законодавству (частина 1 статті 203 ЦК).
Положення абзацу 6 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552, нажаль, не усунув невизначеність щодо того, чи дозволено укладання договорів іпотеки земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Частина 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 надає право банкам набувати право власності лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Слово «банкам» означає, в тому числі, філії іноземних банків в Україні. При цім частина 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 дозволяє набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, крім держави та територіальних громад, виключно громадянам України та юридичним особам України, які створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади (далі – юридичні особи України). Філія іноземного банку не є юридичною особою України у розумінні частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552, а тому виникатиме колізія між положеннями абзаців 1-5 та абзацом 6 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552.
На наш погляд, вирішувати цю колізію слід на користь варіанту, який передбачає право філій іноземних банків набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Саме такий варіант вирішення зазначеної колізії краще відповідатиме меті правової норми абзаців 1-5 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552. Мета норми, закріпленої у цих абзацах – попередити ситуацію, за якої земельні ділянки сільськогосподарського призначення належатимуть іноземним громадянам або іноземним юридичним особам. Зважаючи на те, що частиною 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 містить обов’язок банків, що набули права власності на земельні ділянки у порядку звернення стягнення на них як на предмет застави, відчужити ці земельні ділянки протягом двох років з дня набуття права власності на них, то така мета буде досягнута і у випадку набуття філією іноземного банку земельної ділянки сільськогосподарського призначення у порядку звернення стягнення на них як на предмет застави.
4. Деякі обмеження можливості придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які встановлюються Законом 552
Частина 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 містить низку, на наш погляд, нічим не виправданих заборон на набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Зокрема, згідно з пунктом 1 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України. Належне функціонування та охорона державного кордону України, дійсно, може вимагати певних обмежень на здійснення діяльності у 50 кілометровій зоні від державного кордону України. Для встановлення таких обмежень немає жодної потреби забороняти набувати ці земельні ділянки у власність. Якщо необхідні для охорони державного кордону обмеження на використання земельних ділянок, встановлені законно, то власники земельних ділянок повинні будуть дотримуватися цих обмежень. У зв’язку з цим введення аналізованого обмеження є непотрібним а тому не відповідає вимогам частини 2 статті 1 Протоколу 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Положення пункту 2 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 забороняє набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом. Видається, що ця норма повторює норму абзаців 1-5 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552, яка не дозволяє громадянам інших держав, в тому числі і тим, які не визнані державною-агресором чи державою-окупантом набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
Пунктом 4 частини 1 статті 130 ЗК у редакції Закону 552 заборонено набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави. Встановлення такого обмеження можливості отримання у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення диктувалося потребою унеможливити використання цих земельних ділянок на шкоду Україні. Однак, якщо належним чином працює Державна екологічна інспекція України та її територіальні органи та інші органи виконавчої влади, що здійснюють контроль у різних сферах, то такі юридичні особи не зможуть спричиняти негативного впливу на земельні ділянки сільськогосподарського призначення чи вчиняти іншу шкідливу діяльність.
5. Загальний висновок
Резюмуючи викладене, слід підкреслити, що Закон 552 зробив скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення, що є, безперечно, позитивною зміною. Водночас продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення може здійснюватися виключно між громадянами України та юридичними особами України, що справить суттєвий негативний вплив на розвиток сільського господарства.
Якщо у Вас виникли запитання телефонуйте нам за номером 050 052 44 04 або пишіть на електронну адресу advokat@novakovska.com.
