Приватизация земли под жилым домом
Нужно приватизировать землю под домом? Звони по номеру 050 052 44 04 и земельные адвокаты АО "Новаковская и партнеры" предоставят тебе правовую помощь в приватизации земли.
Приватизация земельного участка - это передача ее из собственности государства или территориальной общины в собственность физических, а в отдельных случаях юридических лиц.
В законодательстве и практике известны 5 процедур приватизации земли:
1. Процедура приватизации земельного участка из земель запаса.
2. Процедура приватизации земельного участка, находящегося в пользовании граждан.
3. Приватизация земельного участка как части приватизированного недвижимого имущества или целостного имущественного комплекса.
4. Приватизация земельных участков юридическими лицами.
Чрезвычайно актуальным вопросом является приватизация земельного участка под жилым домом. Нередко наследодатели получили земельные участки в пользование еще в советское время, тогда же построили дом. После смерти наследодателя открывается наследство на дом. Наследники, получив право собственности на дом в порядке наследования, должны решать проблему, связанную с оформлением земельного участка в собственность.
Законодательство
С точки зрения действующего законодательства и судебной практики проблем вообще будто бы не должно было бы возникать. Согласно части 1 статьи 377 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 года № 435-IV (далее - ГК) «[к] лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя) ». Похоже правило закреплено и в первом предложении части 1 статьи 120 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 года № 2768-III (далее - ЗК), согласно которому «[в] случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения ». Слова «переходит право собственности» в обоих нормах свидетельствуют об автоматическом переходе, то есть кто владелец здания, то становится и собственником земельного участка.
Практика Верховного Суда
Отдельное внимание на «автоматичность» перехода права на земельный участок в случае перехода права собственности на расположенный на ней земельный участок обратила внимание Большая Палата Верховного Суда. В пунктах 8.4. и 8.5. постановления Большой Палаты Верховного Суда от 04.12.2018 по делу № 910/18560/16 отметил следующее:
«8.4. Статья 120 ЗК Украины (в редакции Закона Украины № 997-V от 27 апреля 2007 года) вновь закрепила автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения. Текущая редакция статьи 120 ЗК Украины (с изменениями, внесенными Законом Украины № 1702-VI от 5 ноября 2009 года) также предусматривает автоматический переход права на земельный участок при отчуждении здания или сооружения, и эти нормы имеют императивный характер.
8.5. Таким образом, действующее земельное и гражданское законодательство императивно предусматривает переход права на земельный участок в случае приобретения права собственности на объект недвижимости, отражает принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения, который хотя непосредственно и не закреплен в общем виде в законе, тем не менее находит свое выражение в правилах статьи 120 ЗК Украины, статьи 377 ГК Украины, других положениях законодательства ».
Мнение о автоматичном переходе права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание и сооружение было также высказано и в других постановлениях Верховного Суда. В частности, в постановлении Верховного Суда в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда от 13.05.2020 по делу № 700/670/16-ц, Верховный Суд отметил, что «... при применении положений статьи 120 ЗК Украины в сочетании с нормой статьи 125 ЗК Украины следует исходить из того, что в случае перехода права собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке, право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на возведенные на земельном участке объекты. Это правило касается и случаев, когда право на земельный участок не было зарегистрировано одновременно с правом на недвижимость, однако земельный участок ранее приобрела признаки объекта права собственности ». Такую правовую позицию Верховный Суд выразил также в постановлениях, в частности в постановлении Верховного суда в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 07.08.2019 по делу № 303/1734/15-ц; Верховного суда в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 07.11.2019 по делу № 720/1428/16-ц; Верховного суда в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 12.06.2019 по делу № 683/125/16-ц; постановлении Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 03.07.2019 по делу № 700/670/16-с.
Изложенное свидетельствует о том, что у владельца здания право собственности на земельный участок возникает автоматически. Регистрация такого права в государственном реестре прав на недвижимое имущество - является лишь подтверждением и гарантией права собственности на земельный участок, которое уже возникло. Автоматическое возникновения права собственности на земельный участок в случае приобретения права собственности на здание или сооружение делает ненужной процедуру приватизации для приобретения права собственности на земельный участок.
Правоприменительная практика органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, нотариусов
Несмотря на то, что законодательство и практика Верховного Суда не оставляет сомнений в атоматичности перехода права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение, государственные регистраторы, нотариусы и государственные служащие органов исполнительной власти склонны таким образом толковать нормы действующего законодательства. Фактически на практике применяется такой подход. Возникновение права собственности на здание или сооружение, расположенное на земельном участке, дает не право собственности на этот земельный участок, а лишь право принять участие в процедуре получения этого земельного участка в собственность. Иными словами, приобретение права собственности на здание или сооружение, расположенное на земельном участке дает право владельцу этого здания или сооружения на процедуру приватизации этого земельного участка.
Аргументом в пользу такого толкования положения статьи 120 ЗК и статьи 377 ГК есть, якобы, фактическая невозможность передать земельный участок в собственность владельцу здания или сооружения без процедуры приватизации. Считается, что даже если земельный участок находился на праве постоянного пользования у бывшего владельца здания или сооружения не может быть передана в собственность нынешнего владельца здания или сооружения в связи с тем, что нужно уточнить ее пределы. Уточнение границ включает в себя также установления координат поворотных точек земельного участка. Без такого установления, возникнет неопределенность в части того, где пролегает граница между двумя земельными участками. В связи с этим на практике действует такой порядок перехода права собственности на земельный участок к владельцу расположенного на нем здания или сооружения.
1. Первым этапом является заказ технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Разрабатывают следующую документацию:
a. юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которых работает по основному месту работы сертифицированный инженер-землеустроитель, который отвечает за качество работ по землеустройству;
b. физические лица-предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроитель, ответственными за качество работ по землеустройству.
Стоимость разработки технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) определяется договором между заказчиком (гражданином) и разработчиком такой документации и в среднем равна 30 000 гривен (стоимость также зависит от площади, места расположения и других характеристик земельного участка).
2. Внесение данных о земельном участке в государственный земельный кадастр.
3. Гражданин обращается с заявлением о передаче земельного участка в собственность в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления, передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 ЗК.
Такое заявление выполняется в произвольной форме, к ней следует приложить следующие документы:
a. техническую документацию по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности);
b. выписку из государственного земельного кадастрати);
c. паспорт или доверенность (если заявление подает представитель владельца здания или сооружения)
4. Обращение к государственному регистратору с заявлением о регистрации вещного права на недвижимое имущество. В силу части 2 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 № 1952-IV, считается, что право собственности на земельный участок возникает после государственной регистрации этого права в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Оценка правоприменительной практики органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, нотариусов и выводы
На наш взгляд, практика органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, нотариусов существенно отличается от того, что закреплено в статье 120 ЗК и 377 ГК, если последние толковать в контексте цели законодателя. Целью является законодателя было, вне всяких сомнений, обеспечить единство юридической судьбы здания и земельного участка, на котором она расположена. Такое единство может быть обеспечена исключительно при условии толкование статьи 120 ЗК и статьи 377 ГК как таких, которые предусматривают автоматический переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на расположенное на ней здание или сооружение. Толкование указанных положений как дающих лишь право на процедуру приватизации не обеспечивает единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания или сооружения, а следовательно, такое толкование противоречит цели принятия пола 120 ЗК и статьи 377 ГК, а потому не может быть воспринятым.
Практическим выводом из очерченной выше ситуации является вывод о необходимости признания права собственности на земельный участок собственника расположенного на нем здания или сооружения в судебном порядке. При этом возможны два варианта исков:
1. Обращение в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности. Ответчиком по такому иску будет соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в собственность в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 ЗК. После удовлетворения иска, основанием для регистрации права собственности на земельный участок будет решение суда. В самом иске можно сформулировать два исковых требования: 1) признать право собственности 2) обязать государственную регистрационную службу соответствующей районной государственной администрации зарегистрировать соответствующее право собственности.
2. Обратиться с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок к государственному регистратору, а после его отказа обжаловать отказ в суд со ссылкой на описанную выше практику Верховного Суда.
Большое практическое значение обращения в суд с указанными двумя исками имеет тогда, когда собственник здания или сооружения уже исчерпал свое право на приватизацию земельного участка с таким видом целевого назначения и в силу положения части 4 статьи 116 ЗК не может приватизировать такой земельный участок. В таком случае альтернативой обращения в суд будет выкуп соответствующего земельного участка.
Рассматривая возможность обращения в суд следует иметь в виду, что судебное разбирательство продолжается обычно долго и может достигать несколько лет. При этом, даже выиграв дело, владелец здания все равно должен будет заказывать разработку технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности), ведь без этого сведения о земельном участке не будут внесены в государственный земельный кадастр, а следовательно и не будет присвоен земельному участку кадастрового номера. Брак кадастрового номера может быть существенным препятствием для дальнейшего отчуждения дома, ведь согласно части 6 статьи 120 ЗК «[с] ущественым условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации ». В юридической литературе правильно утверждалось, что кадастровый номер не является ни существенным условием договора, ни вообще условием договора, однако недостаток кадастрового номера является поводом для отказа нотариусов заверять такой договор, а даже если такой договор и будет удостоверен, то возникнет риск признания такого договора недействительным как такового, содержание которого противоречит ЗК.
В связи с изложенным, на наш взгляд, пройти процедуру приватизации является простым путем. Судебное разбирательство действительно практичной альтернативой только для лиц, использовавших свое право на приватизацию или для лиц, которые по закону не имеют права на приватизацию земельных участков (например, иностранцев).
Адвокатское объединение «Новаковская и партнеры» готово предоставить Вам правовую помощь по вопросам, которые описаны в этой статье.