Приватизація землі під житловим будинком
Приватизація земельної ділянки – це передача її з власності держави або територіальної громади у власність фізичних, а в окремих випадках юридичних осіб.
Якщо Вам потрібно оформити землю під Вашим будинком, то спокійно можете звертатися до адвокатів по земельним справам АО "Новаковська та партнери". Зробити запис на прийом до адвокатів можливо зателефонувавши за номером 050 530 62 72.
Автором матеріалу нижче є адвокат, доктор юридичних наук Третяк Тарас Олексійович
У законодавстві та практиці відомі 5 процедур приватизації землі.
1.Процедура приватизації земельної ділянки із земель запасу.
2.Процедура приватизації земельної ділянки, яка перебуває у користуванні громадян.
3.Приватизація земельної ділянки як частини приватизованого нерухомого майна або цілісного майнового комплексу.
4.Приватизація земельних ділянок юридичними особами.
Надзвичайно актуальним питанням є приватизація земельної ділянки під житловим будинком. Нерідко спадкодавці отримали земельні ділянки у користування ще за радянських часів, тоді ж побудували будинок. Після смерті спадкодавців відкривається спадщина на будинок. Спадкоємці, отримавши право власності на будинок у порядку спадкування, повинні вирішувати проблему, пов’язану з оформленням земельної ділянки у власність.
Законодавство
З погляду чинного законодавства та судової практики проблем взагалі ніби то не повинно було б виникати. Відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 року № 435–IV (далі – ЦК) «[д]о особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача)». Схоже правило закріплено і у першому реченні частини 1 статті 120 Земельного кодексу України від 25.10.2001 року № 2768-ІІІ (далі – ЗК), згідно з яким «[у] разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення». Слова «переходить право власності» в обох нормах свідчать про автоматичний перехід, тобто хто власник будівлі, той стає і власником земельної ділянки.
Практика Верховного Суду
Окрему увагу на «автоматичність» переходу права на земельну ділянку у випадку переходу права власності на розташований на ній земельну ділянку звернула увагу Велика Палата Верховного Суду. У пунктах 8.4. та 8.5. постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 зазначив таке:
«8.4. Стаття 120 ЗК України (в редакції Закону України № 997-V від 27 квітня 2007 року) знову закріпила автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди. Поточна редакція статті 120 ЗК України (зі змінами, внесеними Законом України № 1702-VI від 5 листопада 2009 року) також передбачає автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди, і ці норми мають імперативний характер.
8.5. Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства».
Думку про автоматичність переходу права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю та споруду було також висловлено і в інших постановах Верховного Суду. Зокрема, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13.05.2020 у справі № 700/670/16-ц, Верховний Суд зауважив, що «… при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності». Таку правову позицію Верховний Суд висловив також у постановах, зокрема у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07.08.2019 у справі № 303/1734/15-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07.11.2019 у справі № 720/1428/16-ц; постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 683/125/16-ц; постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03.07.2019 у справі № 700/670/16-ц.
Викладене свідчить про те, що у власника будівлі право власності на земельну ділянку виникає автоматично. Реєстрація такого права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – є лише підтвердженням і гарантією права власності на земельну ділянку, яке вже виникло. Автоматичне виникнення права власності на земельну ділянку у випадку набуття права власності на будівлю чи споруду робить непотрібною процедуру приватизації для набуття права власності на земельну ділянку.
Правозастосовча практика органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, нотаріусів
Незважаючи на те, що законодавство та практика Верховного Суду не залишає сумнівів у атоматичності переходу права власності на земельну ділянку при переході права власності на будівлю чи споруду, державні реєстратори, нотаріуси та державні службовці органів виконавчої влади несхильні таким чином тлумачити норми чинного законодавства. Фактично на практиці застосовується такий підхід. Виникнення права власності на будівлю чи споруду, розташовану на земельній ділянці, дає не право власності на цю земельну ділянку, а лише право взяти участь у процедурі отримання цієї земельної ділянки у власність. Іншими словами, набуття права власності на будівлю чи споруду, розташовану на земельній ділянці дає право власнику цієї будівлі чи споруди на процедуру приватизації цієї земельної ділянки.
Аргументом на користь такого тлумачення положення статті 120 ЗК та статті 377 ЦК є, ніби то, фактична неможливість передати земельну ділянку у власність власникові будівлі чи споруди без процедури приватизації. Вважається, що навіть якщо земельна ділянка перебувала на праві постійного користування у колишнього власника будівлі чи споруди не може бути передана у власність теперішнього власника будівлі чи споруди у зв’язку з тим, що потрібно уточнити її межі. Уточнення меж включає в себе також встановлення координат поворотних точок земельної ділянки. Без такого встановлення, виникне невизначеність у частині того, де пролягає межа між двома земельними ділянками. У зв’язку з цим на практиці діє такий порядок переходу права власності на земельну ділянку до власника розташованої на ній будівлі чи споруди.
1. Першим етапом є замовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Розробляють таку документацію:
а) юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи сертифікований інженер-землевпорядник, який є відповідальним за якість робіт із землеустрою;
б) фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Вартість розробки технічно документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) визначається договором між замовником (громадянином) та розробником такої документації і в середньому дорівнює 30 тисяч гривень (вартість також залежить від площі, місця розташування та інших характеристик земельної ділянки).
2. Внесення даних про земельну ділянку до державного земельного кадастру.
3. Громадянин звертається із заявою про передачу земельної ділянки у власність до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗК.
Така заява виконується у довільній формі, до неї слід додати такі документи:
- технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- витяг з державного земельного кадастру;
- паспорт чи довіреність (якщо заяву подає представник власника будівлі чи споруди).
4. Звернення до державного реєстратора із заявою про реєстрацію речового права на нерухоме майно. В силу частини 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, вважається, що право власності на земельну ділянку виникає після державної реєстрації цього права в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Оцінка правозастосовчої практики органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, нотаріусів та висновки
На наш погляд, практика органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, нотаріусів істотно відрізняється від того, що закріплено у статті 120 ЗК та 377 ЦК, якщо останні тлумачити у контексті мети законодавця. Метою є законодавця було, поза всякими сумнівами, забезпечити єдність юридичної долі будівлі та земельної ділянки, на якій вона розташована. Така єдність може бути забезпеченою виключно за умови тлумачення статті 120 ЗК та статті 377 ЦК як таких, що передбачають автоматичний перехід права власності на земельну ділянку при переході права власності на розташовану на ній будівлю чи споруду. Тлумачення зазначених положень як таких, що дають лише право на процедуру приватизації не забезпечує єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, а отже, таке тлумачення суперечить меті прийняття статі 120 ЗК та статті 377 ЦК, а тому не може бути сприйнятим.
Практичним висновком із окресленої вище ситуації є висновок про необхідність визнання права власності на земельну ділянку власника розташованого на ній будівлі чи споруди у судовому порядку. При цьому можливі два варіанта позовів:
1. Звернення до суду загальної юрисдикції з позовом про визнання права власності. Відповідачем за таким позовом буде відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗК. Після задоволення позову, підставою для реєстрації права власності на земельну ділянку буде рішення суду. У самому позові можна сформулювати дві позовні вимоги: 1) визнати право власності 2) зобов’язати державну реєстраційну службу відповідної районної державної адміністрації зареєструвати відповідне право власності.
2. Звернутися із заявою про реєстрацію права власності на земельну ділянку до державного реєстратора, а після його відмови оскаржити відмову до суду з посиланням на описану вище практику Верховного Суду.
Велике практичне значення звернення до суду із зазначеними двома позовами має тоді, коли власник будівлі чи споруди вже вичерпав своє право на приватизацію земельної ділянки із таким видом цільового призначення і в силу положення частини 4 статті 116 ЗК не може приватизувати таку земельну ділянку. У такому разі альтернативою звернення до суду буде викуп відповідної земельної ділянки.
Розглядаючи можливість звернення до суду слід мати на увазі, що судовий розгляд триває як правило довго і може досягати кілька років. При цьому, навіть вигравши справу, власник будівлі все одно повинен буде замовляти розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), адже без цього відомості про земельну ділянку не буде внесено до державного земельного кадастру, а отже і не буде присвоєно земельній ділянці кадастрового номера. Брак кадастрового номера, може бути суттєвою перешкодою для подальшого відчуження будинку, адже згідно з частиною 6 статті 120 ЗК «[і]стотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації». В юридичній літературі правильно стверджувалося, що кадастровий номер не є ні істотною умовою договору, ні взагалі умовою договору, однак брак кадастрового номера є приводом для відмови нотаріусів посвідчувати такий договір, а навість якщо такий договір і буде посвідчений, то виникне ризик визнання такого договору недійсним як такого, зміст якого суперечить ЗК.
У зв’язку з викладеним, на наш погляд, пройти процедуру приватизації є простішим шляхом. Судовий розгляд є дійсно практичною альтернативою лише для осіб, що використали своє право на приватизацію чи для осіб, які за законом не мають права на приватизацію земельних ділянок (наприклад, іноземців).
Адвокатське об’єднання «Новаковська та партнери» готове надати Вам правову допомогу з питань, які описані у цій статті.
Наш земельний адвокат Третяк Т.О. завжди готовий Вам допомогти.