Договір оренди землі: укладення, зміна, розірвання

Якщо у Вас виникли запитання телефонуйте нам за номером 050 052 44 04 або пишіть на електронну адресу advokat@novakovska.com.

Зміст:

1. Поняття договору оренди земельної ділянки.

2. Розірвання договору оренди земельної ділянки

3. Типовий договір оренди землі

4. Адвокат із земельних питань

1. Поняття договору оренди земельної ділянки

Договір оренди земельної ділянки є різновидом договору майнового найму. Договір майнового найму є різновидом зобов’язань. Згідно частино 1 статті 509 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 № 365-IV (далі – ЦК) «[з]обов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов’язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку». На відміну від речевих прав, зобов’язальні права дають уповноваженій особі лише право на дії іншої сторони, а не право на річ (земельну ділянку).

Наведе вище надзвичайно важливо пам’ятати, адже часто договір оренди плутають з договором про встановлення речевих прав (емфітевзису, суперфіцію, особистих сервітутів). Відмінність між договором оренди земельної ділянки та договором про встановлення речевого права на земельну ділянку полягає у тому, що у випадку договору оренди земельної ділянки орендодавець повинен створити умови для належного користування земельною ділянкою. У випадку укладання правочину про встановлення речевого права, власник не зобов’язаний створювати такі умови, а лише повинен передати річ (земельну ділянку) у користування.

Зазначену обставину слід враховувати під час формування умов договору оренди земельної ділянки з тим, що, цей договір не було визнано у майбутньому удаваним правочином, що приховує договір про встановлення речевого права. Основним правовим наслідком такого визнання є те, що в силу частини 2 статті 235 ЦК, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Іншими словами, якщо буде встановлено, що сторони вчинили правочин про встановлення речевого права, то у суду будуть всі підстави застосовувати до правовідносин норми, що регулюють речеві правовідносини.

Часом, наслідки укладення договору оренди та договору про встановлення речевого права можуть істотно відрізнятися. Наприклад, якщо стало неможливим використовуватися земельну ділянку у зв’язку з дією непереборної сили, то у такому разі орендар автоматично звільняється від обов’язку сплачувати орендну плату «…за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає» (частина 6 статті 762 ЦК). Натомість емфітевта не звільняється від плати за користування земельної ділянки у вищеописаній ситуації.

2. Розірвання договору оренди земельної ділянки

В силу дії загального правила «Pacta sunt servanda» (лат.: договори повинні виконуватися) (стаття 629 ЦК), укладений договір оренди земельної ділянки повинен виконуватися і сторони не можуть просто припинити його виконувати, адже інша сторона, плануючи свою діяльність, розраховує на те, що її контрагент буде виконувати договір оренди земельної ділянки. Незважаючи на викладене, іноді виникає потреба розірвати договір оренди земельної ділянки. Законодавство передбачає підстави для такого розірвання  і розірваними договір оренди земельної ділянки може лише у випадку коли є такі підстави.

Підставами для розірвання договору є:

• за взаємною згодою сторін;
• якщо одностороннє розірвання передбачено самим договором оренди земельної ділянки або законом; 
• у разі істотного порушення умов договору оренди земельної ділянки; 
• систематичного не сплата орендної плати;
• у зв’язку з істотною зміною обставин;
• у разі  невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі»  та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. 
• інші підстави.

Зупинимося на деяких з цих підстав.
Законодавство України, дозволяючи сторонам передбачити право на одностороннє розірвання договору, містить положення, що обмежують це право сторін. Прикладом таких обмежень  може бути положення частини 3 статті 19 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV, згідно з якою при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. У судовій практиці виникає питання про те, чи має право сторона вимагати одностороннього розірвання договору оренди до спливу 7 років. Така справа була предметом розгляду Верховного Суду, який у постанові від 14.04.2021 року у справі № 659/569/19 висловив думку про те, що якщо сторони передбачили можливість розірвати договір в односторонньому порядку, то вони можуть це зробити не залежно від того, чи минув строк, перебачений частиною 3 статті 19 Закону України «Про оренду землі». На жаль Верховний Суд не аргументував належним чином свою позицію з цього питання. Брак належної аргументації у постанові Верховного Суду дає підстави іншими судам не керуватися такими положення при розгляді справ, адже частина 6 статті 13 Закону України «Про судоустрій» від 02.06.2016 № 1402-VIII зобов’язує суди лише враховувати висновки щодо застосування норми права, що викладені у постановах Верховного Суду.

Оскільки суди повинні лише враховувати висновки Верховного Суду, то важливо зрозуміти мету, яку міг би ставити перед собою законодавець, встановлюючи правило частини 3 статті 19 Закону України «Про оренду землі». На наш погляд, наведена норма покликана була запобігти зловживанню з боку сільських, селищних рад, що надавали земельні ділянки в оренду на надто короткі строки. Короткий строк оренди істотно ускладнював довгострокові інвестиції фермерів, без яких вести фермерське господарство складно. Однак, введення правила, про те, що строк договору оренди земельної ділянки, укладеного між двома приватними юридичними особами, не може бути меншим ніж 7 років, видається нічим не виправданим втручанням держави у приватні відносини.

Викладене дає підстави погодитися з висновком Верховного Суду. Положення частини 3 статті 19 Закону України «Про оренду землі» не поширюється на договори оренди земельних ділянок, які укладаються між приватними особами. Водночас, органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади повинні надавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства на строк, не менший ніж 7 років.

Поширеною підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки є систематична не сплата орендно плати.

Систематичною несплатою у судовій практиці мається на увазі не сплата орендної плати 2 і більше разів (див. наприклад, постанова Верховного Суду від 28.04.2021 справа  № 341/245/19).

У судовій практиці трапляються випадки, коли систематично не сплачувану орендну плату орендар сплатив. У цій ситуації виникає питання чи сплата орендної плати виключає можливість розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі систематичної несплати орендної плати? Верховний Суд у цій ситуації тримається думки, згідно з якою розірвання договору оренди земельної ділянки є своєрідною санкцією, покликаною спонукати орендаря до вчасної сплати орендної плати, тому подальше виконання обов’язку зі сплати орендної плати не є підставою для відмови у розірванні договору оренди земельної ділянки. Таку позицію Верховний Суд висловив у постанові від 19.04.2021 у справі №  531/562/20; у постанові від 06.03.2019 у справі  № 183/262/17.

На наш погляд, така позиція Верховного Суду є виправданою, адже розірвання договору – це засіб, що дозволяє звільнитися добросовісному контрагенту від договірних відносин з контрагентом, що систематично порушує свої обов’язки за договором. Систематичне невиконання своїх обов’язків одним із контрагентів дає підстави  вважати його ненадійним, у зв’язку з цим цілком логічним видається надання можливості звільнитися від договірних відносин з цим контрагентом. Подальша сплата орендної плати не заперечує ненадійності контрагента, який до того систематично не виконував своїх договірних обов’язків, у зв’язку з цим немає підстав не надавати добросовісному контрагенту можливості звільнитися від недобросовісного.

На практиці нерідко ототожнюють розірвання договору та визнання договору недійсним. Привід для таких висновків дає схожий правовий результат розірвання договору та визнання договору недійсним – припинення дії договору. Проте, ці два явища істотно різняться. Серед багатьох ознак, які відрізняють розірвання договору та визнання договору недійсним є різні правові наслідки для прав та свобод сторін. В результаті розірвання договору останній припиняє породжувати права та обов’язки сторін. При цьому виконання за договором, яке було здійснено до розірвання договору, є належним виконанням. У випадку ж визнання недійсним нікчемного правочину, зазначений правочин не породжував права та обов’язків з моменту його укладання і виконання, надати сторонами за цим договором буде означати виконання неналежного. Наслідком визнання нікчемного правочину недійсним є обов’язок сторін повернути один одному отримане за цим договором або відшкодувати його вартість, якщо повернути виконане за договором не можливо (двостороння реституція).

Розмежування визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та його розірвання часто має важливе практичне значення. Наприклад, у справі № 688/3065/19, яка була предметом розгляду Верховного Суду, позивач звернувся до суду з вимогою визнати договори оренди земельних ділянок недійсними. Приводом для позову послужило надання сільською радою в оренду земельних ділянок, що перебували на праві оренди у позивача, іншому суб’єкту господарювання. Після звернення позивачем з позовом до суду відповідач уклав додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок про розірвання зазначених договорів. У зв’язку з цим позивач відмовився від позову. Суд виніс ухвалу про закриття провадження по справі.

У цій справі виникло питання про розподіл судових витрат. Відповідно до частини 3 статті 142 ЦПК «[у] разі відмови позивача від позову понесені ним витрати відповідачем не відшкодовуються, а витрати відповідача за його заявою стягуються з позивача. Однак якщо позивач не підтримує своїх вимог унаслідок задоволення їх відповідачем після пред’явлення позову, суд за заявою позивача присуджує стягнення понесених ним у справі витрат з відповідача». Для того, щоб застосувати друге речення частини 3 статті 142 ЦПК потрібно було встановити чи укладення додаткових договорів про розірвання договорів оренди земельних ділянок є задоволенням вимог позивача? Верховний Суд у постанові від 26.04.2021 у зазначеній справі дійшов, на наш погляд, обґрунтованого висновку про те, що розірвання договору не є задоволенням позовних вимог про визнання договорів недійсними.

3. Типовий договір оренди землі

Як правило типові договори затверджуються з метою посилити контроль за укладенням договорів у певній сфері та зобов’язати сторони закріплювати у договорі певні умови. Такий інструмент як типовий договір не відповідає принципам ринкової економіки, а тому затвердження типового договору повинно мати місце виключно у випадках, коли вирішити суспільну проблему не можливо за допомогою ринкових механізмів. На жаль таких підстав у випадку з договором оренди земельної ділянки не має, однак типовий договір оренди землі затверджений постановою Кабінету міністрів України № 220 від 03.03.2004.

Правове значення типових договорів полягає у тому, що сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Типовий договір, затверджений зазначеною вище постановою Кабінету Міністрів України, містить небагато власне умов договору оренди. У переважній більшості він встановлює лише реквізити договору оренди земельної ділянки.

Практичне значення типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України,  полягає у тому, що умови, які передбачені у цьому договорі, повинні обов’язково бути у договорі оренди земельної ділянки і бути сформульованими саме так, як передбачено типовим договором оренди земельної ділянки. Порушення цих вимог, може призвести до того, що суд може визнати такий договір недійсним на підставі того, що сторони не дотрималися вимоги частини 1 статті 203 ЦК (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам).

4. Адвокат із земельних питань

Якщо Вам потрібна правова допомога адвоката-фахівця у сфері земельного права, наше об’єднання готове надати Вам кваліфіковану правову допомогу. Адвокати АО «Новаковська та партнери» є спеціалістами в земельних питаннях.

Ви можете звернутися до нас для надання таких видів правової допомоги:

• аналіз договору оренди земельної ділянки;
• розірвання договору оренди земельної ділянки;
• захист Ваших інтересів у разі, якщо Ваш контрагент за договором оренди земельної ділянки систематично не виконує свої обов’язки;
• істотно змінилися умови, у яких Ви укладали договір оренди земельної ділянки, і договір оренди земельної ділянки стає надмірно обтяжливим для Вас.

Ми забезпечимо належне представництво Ваших інтересів у судах України.

Якщо у Вас виникли запитання телефонуйте нам за номером 050 052 44 04 або пишіть на електронну адресу advokat@novakovska.com.