Договор аренды земли: заключение, изменение, расторжение

Если у Вас возникли вопросы звоните нам по телефону 050 052 44 04 или на электронный адрес advokat@novakovska.com.

Содержание:

1. Понятие договора аренды земельного участка

2. Расторжение договора аренды земельного участка

3. Типичный договор аренды земли

4. Адвокат по земельным вопросам

1. Понятие договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка является разновидностью договора имущественного найма. Договор имущественного найма является разновидностью обязательств. Согласно части 1 статьи 509 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 № 365-IV (далее - ГК) «обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от совершения определенного действия (отрицательное обязательство), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности ». В отличие от вещных прав, обязательственные права дают уполномоченному лицу лишь право на действия другой стороны, а не право на вещь (земельный участок).

Приведенное выше чрезвычайно важно помнить, ведь часто договор аренды путают с договором об установлении вещных прав (эмфитевзис, суперфиций, личных сервитутов). Отличие между договором аренды земельного участка и договором об установлении речевого права на земельный участок заключается в том, что в случае договора аренды земельного участка арендодатель должен создать условия для надлежащего пользования земельным участком. В случае заключения сделки об установлении речевого права, собственник не обязан создавать такие условия, а лишь должен передать вещь (земельный участок) в пользование.

Указанное обстоятельство следует учитывать при формировании условий договора аренды земельного участка с тем, что этот договор не был признан в будущем мнимой сделкой, что скрывает договор об установлении речевого права. Основным правовым последствием такого признания является то, что в силу части 2 статьи 235 ГК, если будет установлено, что сделка была совершена сторонами для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили, отношения сторон регулируются правилами сделки, которую стороны в действительности совершили. Иными словами, если будет установлено, что стороны совершили сделку об установлении речевого права, то у суда будут все основания применять к правоотношениям нормы, регулирующие речевого правоотношения.

Тем, последствия заключения договора аренды и договора об установлении речевого права могут существенно отличаться. Например, если стало невозможным использовать земельный участок в связи с действием непреодолимой силы, то в таком случае арендатор автоматически освобождается от обязанности платить арендную плату «... за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает »(часть 6 статьи 762 ГК). Однако, эмфитевта не освобождается от платы за пользование земельного участка в вышеописанной ситуации.

2. Расторжение договора аренды земельного участка

В силу действия общего правила «Pacta sunt servanda» (лат .: договоры должны выполняться) (статья 629 ГК), заключенный договор аренды земельного участка должен выполняться и стороны не могут просто прекратить его выполнять, ведь другая сторона, планируя свою деятельность, рассчитывает на то, что ее контрагент будет выполнять договор аренды земельного участка. Несмотря на изложенное, иногда возникает потребность расторгнуть договор аренды земельного участка. Законодательство предусматривает основания для такого расторжения и разорванным договор аренды земельного участка может только в случае, когда есть такие основания.

Основаниями для расторжения договора являются:

• по взаимному согласию сторон;
• если одностороннее расторжение предусмотрено самим договором аренды земельного участка или законом;
• в случае существенного нарушения условий договора аренды земельного участка;
• систематической неуплате арендной платы;
• в связи с существенным изменением обстоятельств;
• в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли» и условиями договора, в случае
• случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельногоучастка, а также по основаниям , определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
• другие основания.

Остановимся на некоторых из этих оснований.

Законодательство Украины, позволяя сторонам предусмотреть право на одностороннее расторжение договора, содержит положения, ограничивающие это право сторон. Примером таких ограничений может быть положение части 3 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV, согласно которой при передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может быть меньше 7 лет. В судебной практике возникает вопрос о том, имеет ли право сторона требовать одностороннего расторжения договора аренды до истечения 7 лет. Такое дело было предметом рассмотрения Верховного Суда, в постановлении от 14.04.2021 по делу № 659/569/19 высказал мнение о том, что если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, то они могут это сделать независимо от того истек ли срок, предусмотреный частью 3 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли». К сожалению, Верховный Суд не аргументировал должным образом свою позицию по этому вопросу. Брак должной аргументации в постановлении Верховного суда дает основания другими судам руководствоваться таким положением при рассмотрении дел, ведь часть 6 статьи 13 Закона Украины «О судоустройстве» от 02.06.2016 № 1402-VIII обязывает суды учитывать выводы относительно применения нормы права, изложенные в постановлениях Верховного Суда.

Поскольку суды должны лишь учитывать выводы Верховного Суда, то важно понять цель, которую мог бы ставить перед собой законодатель, устанавливая правило части 3 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли». На наш взгляд, приведенная норма призвана была предотвратить злоупотребление со стороны сельских, поселковых советов, которые предоставляли земельные участки в аренду на слишком короткие сроки. Короткий срок аренды существенно осложнял долгосрочные инвестиции фермеров, без которых вести фермерское хозяйство сложно. Однако, введение правила, о том, что срок договора аренды земельного участка, заключенного между двумя частными лицами, не может быть меньше 7 лет, кажется ничем не оправданным вмешательством государства в частные отношения.

Изложенное дает основания согласиться с заключением Верховного Суда. Положения части 3 статьи 19 Закона Украины «Об аренде земли» не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключаемых между частными лицами. В то же время, органы местного самоуправления и органы исполнительной власти должны предоставлять в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства на срок, не меньший чем 7 лет.

Распространенным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка является систематическая неуплата арендной платы.

Систематической неуплатой в судебной практике имеется в виду не уплата арендной платы 2 и более раз (см., Например, постановление Верховного Суда от 28.04.2021 дело № 341/245/19).

В судебной практике встречаются случаи, когда систематически не выплачиваемую арендную плату арендатор оплатил. В этой ситуации возникает вопрос уплата арендной платы исключает возможность расторжения договора аренды земельного участка на основании систематической неуплаты арендной платы? Верховный Суд в этой ситуации держится мнения, согласно которому расторжение договора аренды земельного участка является своеобразной санкцией, призванной побудить арендатора к своевременной уплате арендной платы, поэтому дальнейшее исполнение обязанности по уплате арендной платы не является основанием для отказа в расторжении договора аренды земельного участка . Такую позицию Верховный Суд выразил в постановлении от 19.04.2021 по делу № 531/562/20; в постановлении от 06.03.2019 по делу № 183/262/17.

На наш взгляд, такая позиция Верховного Суда оправдана, ведь расторжения договора - это средство, позволяющее освободиться добросовестному контрагенту от договорных отношений с контрагентом, который систематически нарушает свои обязанности по договору. Систематическое невыполнение своих обязанностей одним из контрагентов дает основания считать его ненадежным, в связи с этим вполне логичным представляется предоставление возможности освободиться от договорных отношений с этим контрагентом. Дальнейшая оплата арендной платы не отрицает ненадежности контрагента, который к тому систематически не выполнял своих договорных обязательств, в связи с этим нет оснований не предоставлять добросовестному контрагенту возможности освободиться от недобросовестного.

На практике нередко отождествляют расторжения договора и признания договора недействительным. Повод для таких выводов дает похожий правовой результат расторжения договора и признания договора недействительным - прекращение действия договора. Однако, эти два явления существенно различаются. Среди многих признаков, отличающих расторжения договора и признания договора недействительным есть разные правовые последствия для прав и свобод сторон. В результате расторжения договора последний прекращает порождать права и обязанности сторон. При этом выполнение по договору, которое было совершено до расторжения договора, является надлежащим исполнением. В случае же признания недействительным ничтожной сделки, указанная сделка не порождала права и обязанности с момента ее заключения и исполнения, предоставить сторонами по этому договору будет означать выполнение ненадлежащего. Последствием признания ничтожной сделки недействительной является обязанность сторон возвратить друг другу полученное по этому договору или возместить его стоимость, если вернуть исполненное по договору невозможно (двусторонняя реституция).

Разграничения признания договора аренды земельного участка недействительным и его расторжения часто имеет важное практическое значение. Например, по делу № 688/3065/19, которая была предметом рассмотрения Верховного Суда, истец обратился в суд с требованием признать договоры аренды земельных участков недействительными. Поводом для иска послужило предоставление сельским советом в аренду земельных участков, находящихся на праве аренды у истца, другому субъекту хозяйствования. После обращения истцом с иском в суд, ответчик заключил дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков о расторжении указанных договоров. В связи с этим истец отказался от иска. Суд вынес решение о закрытии производства по делу.

Разграничения признания договора аренды земельного участка недействительным и его расторжения часто имеет важное практическое значение. Например, по делу № 688/3065/19, которая была предметом рассмотрения Верховного Суда, истец обратился в суд с требованием признать договоры аренды земельных участков недействительными. Поводом для иска послужило предоставление сельским советом в аренду земельных участков, находящихся на праве аренды у истца, другому субъекту хозяйствования. После обращения истцом с иском в суд, ответчик заключил дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков о расторжении указанных договоров. В связи с этим истец отказался от иска. Суд вынес решение о закрытии производства по делу.

3. Типичный договор аренды земли

Как правило типичные договоры утверждаются с целью усилить контроль за заключением договоров в определенной сфере и обязать стороны закреплять в договоре определенные условия. Такой инструмент как типичный договор не соответствует принципам рыночной экономики, а потому утверждение типичного договора должно иметь место исключительно в случаях, когда решить общественную проблему невозможно с помощью рыночных механизмов. К сожалению, таких оснований в случае с договором аренды земельного участка не имеется, однако типичный договор аренды земли утвержден постановлением Кабинета министров Украины № 220 от 03.03.2004.

Правовое значение типичных договоров заключается в том, что стороны не могут отступать от содержания типичного договора, но имеют право конкретизировать его условия. Типичный договор, утвержденный указанным выше постановлением Кабинета Министров Украины, содержит немного собственно условий договора аренды. В подавляющем большинстве он устанавливает лишь реквизиты договора аренды земельного участка.

Практическое значение типичного договора аренды земли, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины, заключается в том, что условия, предусмотренные в настоящем договоре, должны обязательно быть в договоре аренды земельного участка и быть сформулированы так, как предусмотрено типичным договором аренды земельного участка. Нарушение этих требований может привести к тому, что суд может признать такой договор недействительным на основании того, что стороны не выполнили требования части 1 статьи 203 ГК (содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества , его моральным принципам).

4. Адвокат по земельным вопросам

Если Вам нужна правовая помощь адвоката-специалиста в сфере земельного права, наше объединение готово предоставить Вам квалифицированную правовую помощь. Адвокаты АО «Новаковская и партнеры» являются специалистами в земельных вопросах.

Вы можете обратиться к нам для оказания таких видов правовой помощи:

• анализ договора аренды земельного участка;
• расторжении договора аренды земельного участка;
• защиту Ваших интересов в случае, если Ваш контрагент по договору аренды земельного участка систематически не выполняет свои обязанности;
• существенно изменились условия, в которых Вы заключали договор аренды земельного участка, и договор аренды земельного участка становится чрезмерно обременительным для Вас.

Мы обеспечим надлежащее представительство Ваших интересов в судах Украины.

Поэтому если у Вас возникли вопросы звоните нам по телефону 050 052 44 04 или на электронный адрес advokat@novakovska.com.